Conjunto Urbano Soldati.
Elaboración de propuestas técnicas para su rehabilitación
Programa de Mantenimiento Habitacional
(PMH), FADU
Otras instituciones participantes
Comisión Municipal de la Vivienda
de la Ciudad de Buenos Aires.
Responsables del proyecto
Director: Arq. Renée Dunowicz
Coordinador: Arq. Rodolfo Hasse
Equipo: arquitectos Fernando Villaveirán,
Valeria Muchinsky, Maria L. Rabuñal y Marisa Vázquez,
señor Sergio Zotelo, Ing. Juan María Cardoni (asesor
estructural), ingenieros Oscar Renella y Rubén Rébora,
Dr. Mario Mariscotti (estudios especiales).
Descripción
La Legislatura de la Ciudad Autónoma de
la Ciudad de Buenos Aires sancionó en el año 2000 la
Ley 623, que declaró el estado de emergencia edilicia y ambiental
del Conjunto Urbano Soldati. Esa ley promueve acciones tendientes
a regularizar la situación dominial de los usuarios y dispone
la solución de las fallas estructurales, vicios de construcción,
mejoras en la infraestructura y saneamiento del conjunto. Con el objeto
de dar respuesta a esos requerimientos se celebró un convenio
entre la FADU y la Comisión Municipal de la Vivienda (CMV)
para la evaluación de estado físico, funcional y administrativo
y propuesta de solución a los problemas del Conjunto Urbano
Soldati.
El Conjunto Urbano Soldati, habilitado en 1979 y concebido como un
mega consorcio, es uno de los mayores emprendimientos de vivienda
social construido en la Ciudad de Buenos Aires. Ubicado en el sudoeste
de la ciudad, en un predio de 19 hectáreas, consta de 3201
viviendas y una superficie construida de 266.913 m2, albergando una
población estimada de 17.870 habitantes.
El trabajo se circunscribió a los siguientes aspectos:
![]() |
| :: |
Evaluación del estado del Conjunto
Urbano Soldati en los aspectos técnico constructivo y de
gestión administrativa, a fin de consolidar lo existente,
reconstruir lo necesario e impedir la reiteración de deterioros
a partir de un diagnóstico global. |
![]() |
| :: |
Elaboración de propuestas para su rehabilitación
física en lo referente a la seguridad, habitabilidad y durabilidad
de los edificios, recomendando acciones urgentes ante riesgos que
puedan afectar a personas y bienes materiales. |
![]() |
| :: |
Propuesta de reorganización administrativa
para favorecer la participación y decisión de los
copropietarios en la gestión de su hábitat. |
![]() |
En conclusión, la respuesta técnica
del PMH ante los problemas existentes planteó una regularización
dominial acompañada de un Programa de Rehabilitación
Edilicia, a fin de dar validez real a las escrituras, ya que no alcanza
con regularizar la titularidad de las viviendas si los edificios tienen
una esperanza de vida útil reducida.
La evaluación del estado del Conjunto Urbano Soldati en los
aspectos técnico y constructivo consideró las siguientes
etapas:
![]() |
| :: |
Reconstrucción
y análisis de la documentación técnica. |
![]() |
| :: |
Recálculo estructural, ensayos
y pruebas de laboratorio. |
![]() |
| :: |
Relevamiento y evaluación
cualitativa de los síntomas patológicos: inventario
de patologías características.// Fig 2// |
![]() |
| :: |
Extensión de los resultados
obtenidos en los edificios analizados al resto de los edificios
del conjunto. Evaluación cuantitativa. |
![]() |
| :: |
Propuesta de soluciones. Los niveles
de intervención y tratamiento propuestos se establecieron
en función de la gravedad y extensión de los daños,
abarcando: acciones puntuales de urgente realización y reparaciones
unitarias por rubro a nivel del conjunto. |
![]() |
Evaluación del estado de la gestión
administrativa:
Esta evaluación se centró en el
reordenamiento de la gestión administrativa, con el objetivo
de establecer unidades de gestión descentralizadas que permitan
la participación de los usuarios. Las propuestas intentan contribuir
a clarificar los derechos y responsabilidades de los copropietarios
mediante unidades de gestión que concilien la estructura física,
administrativa y legal en una trama que las integre y favorezca el
uso y la apropiación del hábitat por los usuarios y
haga posible implementar su rehabilitación.
La organización administrativa establecida por el Reglamento
de Copropiedad y Administración del Conjunto (RCA) establece
tres instancias de gobierno:
![]() |
| :: |
Consorcio General: abarca la totalidad
de los edificios del conjunto, 50 edificios altos y 69 edificios
bajos. |
![]() |
| :: |
Consejo de Administración Sectorial: abarca
los subconsorcios correspondientes a cada uno de los edificios.
|
![]() |
| :: |
Consejo de Administración Sectorial de
Nudos: abarca los distintos subconsorcios sectoriales que participan
de los 12 nudos o circulaciones verticales mecánicas de
los edificios altos. |
![]() |
De la evaluación de estructura administrativa
establecida por el RCA actual, surge que su centralización
y su escala sobredimensionada complican la gestión. Como consecuencia,
el Consorcio nunca contó con un administrador general y la
mayoría de los edificios asumieron precariamente la administración
de los subconsorcios y los nudos.
En el caso de los edificios bajos, la delimitación establecida
por el RCA es legal aunque arbitraria: se basa en la junta de dilatación
entre tramos de una misma tira edilicia.
La reorganización de la gestión administrativa para
los edificios bajos parte de la delimitación de los subconsorcios
en función de un acceso común único. Para ello,
se propone:
![]() |
| :: |
Agrupar las unidades funcionales de
vivienda en torno a cada una de las 106 escaleras existentes que
abastecen a los 69 edificios bajos (acceso común único). |
![]() |
| :: |
Reducir el número de viviendas integrantes
de cada unidad de gestión (a escala de una comunidad participativa).
|
![]() |
El estudio se realizó en 18 meses (entre
mayo de 2001 y diciembre de
2002), en los que se cumplieron las etapas previstas:
![]() |
| :: |
Relevamiento y verificación
del estado físico de estructuras, fachadas, carpinterías,
techos, escaleras y circulaciones mecánicas de los edificios. |
![]() |
| :: |
Verificación del cálculo
estructural |
![]() |
| :: |
Evaluación cualitativa y cuantitativa
de las fallas detectadas |
![]() |
| :: |
Propuestas alternativas para la solución
en cada uno de los rubros, en orden de prioridad de acuerdo con
el riesgo para las personas y edificios |
![]() |
| :: |
Presupuesto para la reparación
de las escaleras bajas, que requieren urgente solución. |
![]() |
En el año 2003 el PMH siguió asesorando
a la CMV en el desarrollo y realización de una encuesta sobre
la situación poblacional del conjunto, cuyos resultados mostraron
una disminución de la población: mientras que datos
anteriores estimaban que los habitantes del conjunto habitacional
eran 17.000, en 2003 el resultado fue de 14.000.
Si bien la CMV inició algunas reparaciones puntuales, aún
no se llevó a la práctica la propuesta global del PMH-
FADU.
|
